Kantoor Ymere

Op het eerste gezicht een project als vele anderen. Maar wat een uitdaging in gebouw automatisering ging er schuil achter de kantoorgevel van woningcorporatie Ymere in Diemen. Een mislukte renovatie moest worden ‘gerepareerd’.

Investering in functionaliteit

Het kantoor in Diemen stamt uit de jaren zestig. Rond de eeuwwisseling werd het eigendom van de Rabobank en volgde een eerste renovatie. Peter Schumacher, adviseur van de divisie Buildings bij Royal HaskoningDHV, was toen al betrokken bij het gebouw. “Het gebouw werd destijds volledig gestript en hoogwaardig vernieuwd met de beste materialen en de meest innovatieve technologieën van dat moment, maar met een vaste, statische indeling. Het was de bedoeling om hooguit 1,5 ton te investeren in aanpassing van de aanwezige gebouwautomatisering. Al snel werd duidelijk dat er een half miljoen nodig was.” De recente renovatie, nadat Ymere het gebouw overnam, werd daarom anders aangepakt. “Er werd een omgevingspsycholoog ingeschakeld en een gebruikersconcept ontwikkeld waarin de techniek werd bekeken vanuit het functionele gebruik van het gebouw, en de opbrengsten daarvan. Om de investering te verantwoorden, hebben we er zodoende een business case van gemaakt, door de productiviteitswinst te kwantificeren die Ymere met een dergelijke investering zou kunnen boeken. Wat is de geschatte schade die je oploopt wanneer je niks doet? Wat is de winst die je boekt in termen van minder ziekteverzuim? Etcetera. Als je productiviteitswinst kunt én durft te betrekken, dan is een dergelijke investering te overzien. Wij hebben een rekensom gemaakt waaruit een kritische grens rolde van bijna 3 procent productiviteitswinst. Gelet op het grote aantal gebouwgerelateerde klachten, hebben we op basis van deze rekensom de investering van uiteindelijk zeven ton verantwoord.”

System integrator als hoofdaannemer

Omdat het gebouw in bedrijf moest blijven, en omdat de regeltechniek en het gebouwbeheersysteem dominante factoren waren, adviseerde RoyalhaskoningDHV aan Ymere een bouwteam te formeren met een system integrator als hoofdaannemer. Nadat het gebruikersconcept werd opgesteld, zijn gespecialiseerde partijen geselecteerd. Doel was de kennis van de system integrator optimaal te benutten, de advieskosten te beperken en extra waarde toe te voegen. Het kiezen voor de system integrator als hoofdaannemer is traditioneel gezien geen voor de hand liggende keuze, maar bij projecten waarin de regelstrategie bepalend is, is het een aantrekkelijke optie. Joop Dekker, namens Ymere: “Juist de system integrator kan bij renovatieprojecten de expertise van de gebruiker direct meenemen, omdat de system integrator meer zicht heeft op functionaliteit dan een gemiddelde installateur. Bij automatisering van nieuwbouw ligt dat anders. Daar ligt het zwaartepunt, ook in financieel opzicht, niet bij de regeltechniek, maar bij de werktuigbouwkundige installatie.” De system integrator die eerder bij het gebouw betrokken was, had zijn activiteiten met Saia inmiddels gestaakt. De continuïteit op het gebied van de systeemintegratie was er dus niet meer. En dat is zeker zo belangrijk, vindt Dekker. “Ook met oog op onderhoud. Niet alle installateurs hebben voldoende kennis van gebouwbeheertechniek in huis. We bieden altijd een onderhoudscontract aan. Momenteel werk ik aan een project waar we tien jaar garantie geven op de apparatuur. Dat kan makkelijk.”

Flexibel ruimtegebruik

Op basis van het gebruikersconcept werd een technische uitwerking gemaakt. De functionele eisen waren verbetering van het comfort en de ergonomie. Adequate klimaatregeling en verlichtingsschakeling per aangegeven zone waren vereist. Het doel was om de techniek zo toegankelijk mogelijk te maken voor de gebruiker. En dat is gelukt. Ymere heeft het beheer en de monitoring nu helemaal in eigen hand. In de kantoren en spreekkamers heeft Ymere ruimteregeling, in de kantoortuinen zijn zoneregelingen toegepast. Joop Dekker, partner bij system integrator BUILDING Technology, legt uit: “De inrichting is flexibel van opzet. Dus mochten er nog wandjes verzet of geplaatst worden, dan kan dat in dat gebied individueel geregeld worden. In tegenstelling tot vroeger, toen het nogal eens gebeurde dat er een wand werd gezet waarbij de regeling ‘achterbleef’ in de naastgelegen ruimte.” Het gebouwbeheersysteem dat in het pand van Ymere is toegepast, is Visi.Plus van Saia Burgess Controls. Dekker: “We hebben het hele gebouwbeheersysteem vervangen. Een nieuw onderstation kost een fractie van de totale investering in termen van de life cycle cost.” Er is één grote regelkast geplaatst, met daarin de regeling van de primaire technische installatie en de seriële koppeling met de naregeling van het klimaat en het schakelen van de verlichting. Klimaatsysteem en lichtsturing waren al gekoppeld en alle aansluitingen via verschillende chassis gedeeld. Voor renovatieprojecten, waar een korte montagetijd op de locatie gewenst is, zijn dergelijke voorbereidingen een must.

Beschrijving functionaliteit cruciaal

Toen Ymere het kantoor overnam, ontstond bij de overdracht een informatie gap. De aanwezige technische documentatie werd weliswaar overgedragen, maar de ontwerp- en regelfilosofie niet. Het gevolg was dat Ymere aanpassingen deed om flexibel ruimtegebruik binnen het gebouw mogelijk te maken. Maar informatie over wat dat zou kunnen betekenen voor de gebouwautomatisering, was er niet. Omdat de aannemers toen niet goed wisten hoe ze met de gebouwautomatisering om moesten gaan, ontstonden er al snel allerlei problemen. “We kwamen er niet meer uit”, aldus Krook. “Ook niet met de partij voor onderhoud die we toen hadden. Dit bedrijf had veel kennis van werktuigbouwkunde, maar niet van systeemintegratie. Wat er dan gebeurt, is dat er werktuigbouwkundige oplossingen worden geboden voor een probleem in de gebouwautomatisering, de zogenaamde noodverbandjes. Zo ging het van kwaad tot erger, terwijl we steeds meer geld uitgaven en almaar verder verwijderd raakten van een echte oplossing. Intern hebben we toen een groep samengesteld die ging uitzoeken hoe we het klimaatsysteem het beste konden verbeteren. Welke klachten en problemen zijn er? Hoe zou een nieuw klimaatsysteem eruit moeten zien? Op basis van die analyse hebben we toen partijen aangeschreven, waaronder Royal HaskoningDHV.” Schumacher: ‘Samen hebben we in beeld gebracht hoe het gebouw zou moeten functioneren. Wat mij betreft is dat een kritische factor voor succes bij dergelijke projecten. Want gebouwautomatisering is niet de kern van het probleem. Cruciaal is dat je de gewenste functionaliteit goed beschrijft. De techniek moet dat vervolgens mogelijk maken.’

BETROKKEN PARTIJEN