Door: FHI, Federatie van Technologie Branches Het traditionele kantoor is aan het verdwijnen. Werkgevers en werknemers zien kantoren tegenwoordig niet langer sec als een werkplek, maar als een dynamische plek die zonder veel problemen aangepast kan worden. Deze trend, ook wel office as a service geheten, zal een grote impact krijgen op de vrij traditionele vastgoedmarkt.
Door: Dimitri Reijerman
Sven Brookhuis is als ondernemer actief in meerdere bedrijven die betrokken zijn bij het op de markt brengen van concepten rondom office as a service. Tijdens Bits, Bricks & Behaviour, op 22 november in de Jaarbeurs Utrecht, zal hij namens Skepp zijn visie geven over deze ontwikkeling en de spanning die het kan geven voor gevestigde belangen.
“Ik was zestien jaar geleden al betrokken bij kantoren en ben begonnen in de kantoorinrichting”, schetst Brookhuis. ”Toen huurde je nog een betonnen bak voor tien jaar. Je componeerde zelf nog de inrichting van je kantoor. Die wereld is sterk aan het veranderen. Ze zijn veranderd in plekken voor uitwisseling, van kennis, van energie.”
Volgens Brookhuis kunnen organisaties steeds moeilijker inschatten welke kantoorwensen zij over, pak ‘m beet, 1,5 jaar nodig hebben, “simpelweg omdat je nog niet weet met welke mensen je dat gaat doen en wat zij gaan doen. Met office as a service kun je datgene krijgen wat je op dat moment nodig hebt. Dat kan een vergaderkamer zijn, een kamer waar je geconcentreerd kan werken of een kamer waar je even kunt chillen.”
Discrepantie in de gebouwde wereld
Deze vraag naar flexibiliteit heeft in de ogen van Brookhuis een flinke impact op de vastgoedmarkt: “Er begint een discrepantie te ontstaan in de gebouwde wereld. De geprojecteerde leeftijd van het casco is anders. Steeds meer bedrijven beginnen te kijken hoe je een gebouw een soort schil kunt geven, zodat er meerdere levenscycli binnen hetzelfde pand mogelijk zijn.”
Opmerkelijk is dat niet zozeer ZZP’ers de trend naar meer flexibiliteit veroorzaken. “800.000 van hen gaat met een gereedschapskist achterin zijn busje op weg naar werk in de bouw, 100.000 van hen werken achter de keukentafel en de andere 100.000 zijn op weg naar klanten”, schetst hij. Volgens Brookhuis werkt daarom slecht een klein deel van de ZZP’ers in Nederland in gedeelde kantoorruimtes. “De vraag naar deze diensten is vooral afkomstig van de iets grotere organisaties die beginnen in te zien dat er naast een voorraad van vaste medewerkers oplossingen nodig zijn voor de flexibele schil. Ook het traditionele kantooraanbod krijgt flexibiliteit in zich.”
De ondernemer ziet ook dat verschillende functies, zoals wonen en werken binnen een pand, zich beginnen te mengen: “Dat zie je vooral in de binnensteden. Zo zijn er hotels waar gewerkt wordt en kantoorgebouwen waarin winkels terechtkomen. Bedrijven die grote moeite hebben om mensen aan te trekken beginnen steeds beter te snappen dat de kwaliteit van de directe omgeving daar heel veel mee te maken heeft. Dit proces gaat echt heel snel.”
Flexibele contracten
De kantoorindustrie moet wennen aan andere bezettingsgraden - “alsof het hotel is”, zegt Brookhuis – en aan het feit dat flexibele contracten toonaangevend worden. “Beleggers zien in dat een kantoor dat zich ontwikkelt meer waarde heeft dan een kantoor dat werkt met contracten van tien jaar”, denkt hij.
In Angelsaksische landen is de omgang met kantooromgevingen die een servicekarakter hebben, al veel normaler dan in de rest van Europa. En die trend zet zich door, meent Brookhuis: “Mondiaal denken we dat office as a service de standaard zal worden.”
Toch is Brookhuis ook benieuwd hoe deze ontwikkeling zich zal houden als de economie weer in een recessie terechtkomt, vooral omdat de vastgoedwereld zeer conjunctuurgevoelig is: “Dat komt omdat flexibiliteit geld kost. Een auto huren voor een dag is nu eenmaal duurder dan een leasecontract voor vier jaar.”
Nog wat verder in de toekomst kijkende schetst Brookhuis: “Er zijn futuristen die een ‘derde plek’ voorzien, naast de werkplek en thuis. Dat komt mede omdat mensen minder gaan werken, bijvoorbeeld naar 4 dagen. De vraag is hoe deze derde plek er uit gaat zien.”
Mensen moeten in zijn optiek gaan inzien dat het heel leuk kan zijn op hun werk. En dat ze werk als een verlengstuk van hun persoonlijkheid gaan zien en keuzes maken die bij hen passen: “Ik hoop dat de huidige generatie daar ook wat van kan meepikken. Mensen krijgen meer keuzes, dankzij technologie.”
Bits, Bricks & Behaviour kunt u na registratie gratis bezoeken.
